Os Custos Que "Comem" O Lucro De Quem Compra E Vende Imóveis
Com a alta de preços dos últimos
anos, os imóveis residenciais diminuíram bastante sua capacidade de gerar bons
retornos com aluguéis, ou mesmo com a valorização. Ainda assim, a alta nos
preços dos usados em 2012 foi maior que a inflação em quase todas as regiões
acompanhadas pelo Índice FipeZap, e o brasileiro continua encarando-os como
investimentos sólidos e com proteção do poder de compra.
Em reportagens anteriores, EXAME.com já mostrou que alugar imóveis residenciais
pode não ser um bom negócio em 2013, e que a compra de um imóvel usado, ainda
que para morar, implica uma série de custos com a burocracia. Nesta reportagem
você vai conhecer os custos envolvidos no processo de compra e venda de um
imóvel, que podem ultrapassar um quarto do valor do investimento e corroer o
lucro do proprietário.
Por se tratar de um procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve
ser bastante ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para
ganhar com a valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não
seja possível repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra –
ITBI, registro e escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e
taxas adicionais que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na
planta.
Tudo isso “come” uma boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na
hora de anunciar o preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será
difícil encontrar um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem
encarecer o processo de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações
de custos em duas situações: para o imóvel comprado na planta e vendido na
entrega das chaves e para a compra de um imóvel usado com revenda futura.
Taxas para compra de imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na
planta ou já pronto diretamente da incorporadora
Embora não sejam obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por
meio de cláusulas contratuais, o que requer atenção especial do comprador do
imóvel. Primeiro porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem
na escritura. Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do
que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o
ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da
corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre
o ganho de capital quando cobradas à parte.
Em segundo lugar porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do
escritório Turci Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O
comprador, porém, deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo
valem a pena ou se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na
hora de vender o imóvel.
1) Taxa de cessão de contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa
de transferência”, “taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros
nomes:
Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende antes de
quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o saldo
devedor a um terceiro.
Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de preferência de
recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra essa taxa, já
prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente apenas na hora em
que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o comprador ainda não é
efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor junto à incorporadora.
Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o financiamento ainda
não foi transferido para um banco, na prática o saldo devedor é transferido
para um segundo comprador.
2) Taxa “SATI” (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária):
Custo: de 0,5% a 1,0% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
Por que é cobrada: a incorporadora cobra essa taxa a título de remuneração pela
prestação de serviços de assistência técnica e jurídica ao comprador durante a
negociação do contrato. Acontece que essa cobrança às vezes ocorre sem que
qualquer serviço tenha sido prestado ao comprador. Esses serviços em geral são
prestados à incorporadora pela corretora. Segundo Carlos Eduardo Fujita, essa
taxa é altamente questionável, uma vez que se trata do repasse de um custo que
faz parte do negócio da incorporadora, além de poder ser considerada venda
casada. “Não há como comprar um imóvel sem que esses serviços tenham sido
prestados à incorporadora”, diz Fujita.
3) Corretagem:
Custo: varia de estado para estado, de acordo com a orientação de cada Conselho
Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O CRECI-SP determina que o preço
varie de 6% a 8% do valor do imóvel.
Quem cobra: A corretora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
Por que é cobrada: para remunerar os corretores que venderam o imóvel. Essa
taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado para a incorporadora, que
repassa o custo ao comprador. De acordo com Carlos Fujita, essa taxa pode ser
questionada quando o preço anunciado não a inclui. Ele lembra que quando a
pessoa física vende um imóvel usado, já costuma incluir o custo da corretagem
no preço final anunciado, o que seria o procedimento mais adequado.
4) Taxa de interveniência:
Custo: até 2% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora da entrega das chaves.
Por que é cobrada: essa taxa só é cobrada caso o comprador deseje financiar o
restante do saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco diferente
daquele indicado pela incorporadora. Isso ocorre porque as incorporadoras têm
uma espécie de parceria informal com determinado banco, geralmente porque este
financia parte da obra.
5) Taxa de obra:
Custo: em torno de 2% do valor do imóvel, no total.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: diluída nas parcelas pagas à incorporadora. Não cobrada
quando o saldo devedor é quitado de uma só vez.
Por que é cobrada: a taxa funciona como uma correção adicional das parcelas do
saldo devedor.
Despesas relacionadas à compra de qualquer imóvel, novo ou usado (leia mais
sobre elas):
1) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):
Custo: até 3% do valor do imóvel, variando de município para município. Na
cidade de São Paulo, a alíquota é de 2%. Pode haver descontos para imóveis
financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Quem cobra: a Prefeitura.
Quando é cobrada: as Prefeituras estipulam prazos a partir da data do contrato
de compra e venda, e o imposto pode ser pago à vista, podendo, em algumas
cidades, ser parcelado. Em São Paulo o prazo é de dez dias.
2) Escritura pública
Custo: varia de estado para estado e pode ou não ser proporcional ao valor do
imóvel. As tabelas de custos cartoriais de cada estado estão disponíveis no
site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). De posse da tabela,
basta procurar o valor da escritura pública de valor declarado e relacionar o
valor do imóvel com o da escritura.
Quem cobra: O cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel. O contrato
de financiamento com o banco já tem força de escritura pública.
Quando é cobrada: os prazos também variam de estado para estado.
3) Registro do imóvel
Custo: varia de estado para estado e toma como base o valor de venda do imóvel.
As tabelas de custos cartoriais em cada estado estão disponíveis no site do
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Quem cobra: O cartório.
Quando é cobrada: após o pagamento do ITBI e da escritura.
4) Custo do financiamento: quem financia o imóvel deve se preocupar em poupar o
valor referente à entrada, uma vez que, na imensa maioria dos casos, não é
possível financiar 100% do valor do imóvel. Também é preciso verificar o Custo
Efetivo Total (CET) do financiamento, não apenas as taxas de juros. O CET
inclui outras taxas, como seguros e serviços, que por vezes podem ser
negociadas e até cortadas.
Despesas relacionadas à venda de qualquer imóvel, novo ou usado:
1) Imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário):
Custo: 15% sobre o ganho de capital, podendo-se abater o custo do ITBI, dos
juros do financiamento e das corretagens que tenham sido pagas à parte, não
incluídas no valor de compra e/ou venda do imóvel.
Quem cobra: a Receita Federal.
Quando é cobrada: em qualquer venda de imóvel, desde que não se enquadre dentro
das regras de isenção. Neste caso, há duas situações de isenção: quando o
vendedor estiver vendendo seu único imóvel e o valor da venda for inferior a 440.000
reais; ou quando o dinheiro resultante da venda for usado integralmente na
compra de outros imóveis residenciais no Brasil em um prazo de até 180 dias a
contar da data da venda. Se apenas parte do valor for usada na aquisição de
outro imóvel, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital proporcional
restante. Só tem direito às isenções quem não tenha vendido imóvel residencial
nos últimos cinco anos.
2) Corretagem:
Custo: o percentual é negociável, mas cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado
pelos corretores do seu estado. Em São Paulo, a praxe é de 6% a 8% do valor da
venda.
Quem cobra: O corretor.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
3) Despesas na obtenção de documentos:
Custo: cerca de 400 reais. Pode custar mais que isso caso o vendedor seja parte
em ações judiciais.
Quem cobra: cartório e despachante.
Quando é cobrada: antes de fechar o contrato, o vendedor precisa obter as
certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos tribunais locais,
entre outros documentos. Algumas certidões são disponibilizadas gratuitamente
pela internet.
Marcelo Douglas
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